Практика применения Укрупненных Территориальных расценок на конструкции и виды работ для расчета затрат при оценке объектов недвижимости

В настоящее время в практике оценочной деятельности при расчете затрат на новое строительство, реконструкцию, капитальный ремонт , восстановительной стоимости, стоимости замещения и других видов затрат используются следующие основные методы:

Определение затрат по объектам-аналогам;

Методы укрупненных показателей стоимости;

Метод определения затрат по объектам-аналогам.

Суть метода состоит в том, что отбираются по схожим количественным и качественным характеристикам объекты, являющиеся аналогами к оцениваемому объекту. Затем производится отбор критериев сравнения объекта-аналога и объекта оценки и производятся соответствующие корректировки величины затрат. Данный метод является одним из наиболее оперативных, если имеется соответствующая информация по объектам-аналогам. Однако, этот метод отличается невысокой точностью (20%-30%).

Методы укрупненных показателей стоимости.

Метод сравнительной единицы.

При отсутствии данных по объектам аналогам может применяться метод сравнительной единицы (удельных показателей).

Метод основан на сравнении затрат на единицу потребительских свойств (1 рабочее место в сооружении, 1 стояночное место техники в укрытии, 1 м2 общей площади , 1 м3 строительного объема, 1 единица оборудования и т. п.) оцениваемого объекта, со стоимостью аналогичной единицы измерения подобного объекта-аналога или соответствующего норматива.

Метод укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) и метод укрупненных показателей стоимости строительства (УПСС) аналогичны по своей сути, которая заключается в том, что за основу берется некий базисный показатель стоимости и корректируется в соответствии с уникальными характеристиками объекта оценки.

Метод укрупненных сметных норм (УСН).

Сущность метода заключается в расчете затрат на создание объектов как суммы затрат на их основные конструктивные элементы. Эти затраты определяются по справочникам укрупненных сметных норм (УСН). Объемы конструктивных элементов определяются по имеющейся документации или по данным обмера при техническом обследовании.

Метод укрупненных показателей базисной стоимости на виды работ (УПБС ВР).

Сущность метода заключается в расчете затрат на создание объектов как суммы затрат на возведение основных элементов объектов: фундаментов, стен, перекрытий, кровли , инженерного оборудования и т. п. Эти стоимости определяются по справочникам укрупненных показателей базисной стоимости на виды работ (УПБС ВР).

Однако, указанные методы и соответствующие нормативы разработаны в масштабе цен 1969г., 1984г. или 1991г., и поэтому являются в значительной мере устаревшими даже для применения в оценке объектов.

Более адекватными и применимыми в оценке объектов в настоящее время, на наш взгляд, следует считать Территориальные укрупненные расценки на конструкции и виды работ жилищно-гражданского строительства (УР 81-09-(1-40)-2001 СПб).

Согласно общим указаниям, данные укрупненные расценки составлены на основе смет на строительство по современным проектам. Сметные нормы затрат труда, основной заработной платы и времени эксплуатации строительных машин в них определены на основе Территориальных единичных расценок и Государственных элементных сметных норм. Укрупненные расценки предназначены для определения стоимости предстоящего строительства при разработке обоснований инвестиций, на стадии проекта, а также при проведении торгов.

Из сказанного следует, что укрупненные расценки предусматривают менее точное определение величины затрат, чем сборники современных единичных расценок, поскольку в конкретной укрупненной расценке представлен фиксированный перечень работ и материалов, которые, возможно, не совпадут с реально производимыми. Однако, рассматриваемые укрупненные расценки, разработанные в базисном уровне цен по состоянию на 1 января 2000 года, позволяют составлять сметную документацию с большей точностью (до 10%), чем с помощью данных по объектам-аналогам, а также укрупненным нормативам 1969 – 1991 года.

Практически, по укрупненным расценкам 2001г., можно рассчитать сумму затрат на следующий перечень исполнения конструктивных элементов:

Фундаменты могут быть только ленточные железобетонные или свайные (причем, если свайные, то только погружные с рельсового копра);

Наружные стены могут быть только из кирпича;

Перекрытия могут быть только из железобетонных плоских сплошных и пустотных настилов;

Конструкция крыши, кроме как из железобетонного покрытия, не предусмотрена;

Кровля предусмотрена только мягкая или эксплуатируемая из бетонных блоков;

Внутренняя отделка предусмотрена типовая.

Поэтому укрупненные расценки можно применять при определении стоимости строительства, как правило, объектов I группы капитальности.

На практике номенклатура элементов зданий и сооружений и их конструктивное исполнение намного шире. Например, в настоящее время, особенно при возведении нежилых общественных зданий , а также при реконструкции различных объектов (в том числе жилых), довольно часто используется стропильная конструкция крыши с жесткой кровлей из оцинкованной стали. При возведении небольших зданий, III и IV групп капитальности (торговые павильоны и т. д.), также предусматриваются перекрытия по деревянным и металлически балкам с заполнением. Кроме того, в зданиях и сооружениях различного назначения в зависимости от класса объекта может быть запроектирована различная внутренняя и наружная отделка.

Рассчитать стоимость строительных и ремонтных работ для подобных объектов с помощью использования только укрупненных сметных нормативов не представляется возможным.

Вместе с тем базирование укрупненных расценок на единичных расценках позволяет одновременно использовать в одном расчете как укрупненные, так и единичные расценки. Возможность совмещения укрупненных и единичных расценок в одном расчете практически исключает такой основной недостаток укрупненных расценок, как их недостаточную номенклатуру, и представляет возможность аналитику включить в сметный расчет необходимый перечень работ, а также исключить ненужные работы. Помимо возможности «уточнять» таким образом сметные расчеты по укрупненным расценкам с помощью единичных расценок, можно использовать укрупненные расценки для капитального ремонта с поправочными коэффициентами 1,15 к зарплате основных рабочих и 1,25 к стоимости эксплуатации машин и механизмов, а также соответствующих коэффициентов при демонтаже. Особенно это удобно для расчетов при реконструкции объектов под другую функцию. Например, требуется рассчитать затраты на реконструкцию здания под жилую и под офисную функции (что довольно часто необходимо проводить при анализе наилучшего использования). Допустим, необходимо рассчитать затраты на отделку помещений и замену электрослаботочных устройств. С этой целью можно демонтировать внутреннюю отделку и электрослаботочные устройства по укрупненным расценкам и – соответственно, с применением коэффициентов на демонтаж инженерных сетей: 0,4 - к зарплате основных рабочих и стоимости эксплуатации машин и механизмов и 0 - к стоимости материалов, а затем рассчитать необходимый вариант отделки по единичным расценкам. В частности, если требуется рассчитать стоимость реконструкции под офисную функцию, то для электрослаботочных устройств встроенных помещений типа офисов уже имеется готовая укрупненная расценка.

Для составления сметной документации по укрупненным расценкам могут использоваться различные программные продукты, имеющиеся на рынке. Самый простой из них и доступный - Сметный калькулятор. При расчетах на Сметном калькуляторе, использование укрупненных расценок значительно снижает трудозатраты на составление локальных смет. Отметим, что при подобных расчетах затрат не требуется высокой квалификации сметчика. Так, владея только основами технологии строительного производства, можно, использовав соответствующую расценку из сборника укрупненных расценок, учесть необходимые затраты на данные работы.

Так как сметные нормы затрат труда, основной заработной платы и времени эксплуатации строительных машин укрупненных расценок определены на основе Территориальных единичных расценок и Государственных элементных сметных норм, укрупненные расценки можно использовать совместно с единичными расценками, что позволяет существенно их дополнить.

Если имеется конструкторская документация на объект и оценщик может получить информацию от предприятия-производителя, то появляется возможность рассчитать себестоимость изготовления и стоимость объекта по укрупненным нормативам.

Для укрупненных расчетов нужна информация о производстве, похожем на оцениваемый объект по технологии изготовления продукции, организации производства и материальному составу. При этом не надо подбирать функциональные и конструктивные аналоги. Например, ткацкий станок, упаковочная машина и сверлильный станок представляют собой разные изделия по назначению и конструкции. Но состав материалов, из которых они сделаны, технология и оборудование, на котором их изготавливают, некоторые стандартные комплектующие изделия у них одинаковы. Вполне возможно их изготовление на одном машиностроительном заводе.

Под нормативами затрат понимают относительные или удельные показатели, характеризующие расход какого-либо ресурса на единицу влияющего фактора. Укрупненными считают такие нормативы, которые объединяют несколько видов (статей) затрат.

В качестве примера рассмотрим методику определения себестоимости изготовления специального (нестандартного) технологического и вспомогательного оборудования, средств автоматизации и механизации.

Полная себестоимость изготовления единицы оборудования

Сп = SЗм + SКм + SЗп + Нр,

где SЗм ¾ затраты на основные материалы;

SКм¾ затраты на комплектующие изделия;

SЗп ¾ заработная плата основных рабочих;

Нр ¾ косвенные (накладные) расходы в производстве.

Затраты на материалы рассчитываются по формуле

Зм = ЗудG ,

где Зуд ¾ удельные материальные затраты, приходящиеся на натуральную единицу или 1 т изделия;

G ¾ объем выпуска (шт./год) или масса изделия объекта в тоннах.

Затраты на комплектующие изделия можно рассчитывать разными способами.

1. Если таких комплектующих изделий в объекте мало, то можно рассчитать их непосредственно, используя современные цены на эти изделия и их число по каждой позиции в спецификации.

2. Если спецификация комплектующих изделий большая, то в качестве укрупненного норматива для данных затрат берут их процентное отношение к затратам на основные материалы. Такое процентное отношение выводят из анализа калькуляций по нескольким объектам, относящимся к одной технологической группе.

3. Если это процентное отношение непостоянно у рассматриваемой совокупности объектов, то его дифференцируют в зависимости, например, от группы сложности по степени автоматизации оборудования.

Заработная плата основных рабочих наиболее просто рассчитывается по такому укрупненному нормативу, как удельная заработная плата , приходящаяся на один технологический узел (сборочную единицу).

К технологическим узлам относят узлы первого порядка, а также сложные детали оборудования (станины, корпуса, траверсы и т. д.).

Расчет выполняют по формуле

SЗп = SЗту ´ Ту,

где Зту ¾ удельная заработная плата на один технологический узел;

Ту ¾ число технологических узлов в объекте.

Норматив удельной заработной платы на один технологический узел может быть принят либо постоянным как среднее значение, либо его дифференцируют в зависимости от того или иного параметра, например от массы конструкции.

Можно определять заработную плату пропорционально трудоемкости изделия.

Косвенные (накладные) расходы не распределяют по статьям калькуляции, а рассчитывают в полной сумме, принимая в качестве укрупненного норматива коэффициент (процент) этих расходов по отношению к заработной плате основных рабочих.

Данный коэффициент представляет собой отношение суммы затрат на содержание и эксплуатацию машин и оборудования, цеховых расходов, общехозяйственных и коммерческих расходов к заработной плате основных рабочих.

Расчеты данным методом выполняют по следующим этапам.

1. Собирают информацию о нескольких (не менее трех) однородных объектах, относящихся к той же технологической группе, что и оцениваемый объект: калькуляции и основные технические сведения (масса конструкции, группа сложности по степени автоматизации, число технологических узлов и т. п.).

3. Рассчитывают удельные и относительные показатели по калькуляциям выбранных объектов и после их анализа назначают укрупненные нормативы.

4. Рассчитывают себестоимость и восстановительную стоимость оцениваемого объекта по укрупненным нормативам.

Укрупненный расчет затрат на производство продукции
(машин и оборудования)

Укрупненный расчет себестоимости изготовления единицы продукции и услуг по технологическим переделам рекомендуется проводить по следующей формуле

где Д Э j ¾ затраты на топливо и электроэнергию для технологических целей в литейном и сварочном производствах, руб./шт.;

k ¾ количество технологических переделов, используемых при изготовлении продукции;

C Mj ¾ стоимость материалов, покупных изделий и полуфабрикатов, необходимых для изготовления изделия (не для ремонта и обслуживания основных производственных фондов), руб./шт.;

Б j ¾ средневзвешенная по трудоемкости стоимость единицы оборудования по технологическим переделам, тыс. руб./ед. оборудования;

m j ¾ масса деталей, подвергающихся термообработке, т/шт.;

t j ¾ суммарная трудоемкость изготовления продукции по технологическому переделу, ч/шт.;

m Oj ¾ количество операций по технологическому переделу;

Q j ¾ объемы производства по технологическим переделам, тыс. шт./год;

a ¾ коэффициент, учитывающий прочие расходы, неучтенные в других калькуляционных статьях, равный 0,13.

Постоянные коэффициенты по технологическим переделам приведены в таблице 13.19.

Помимо прямого расчета сметы затрат на НИОКР применяются укрупненные и упрощенные методы. Эти методы используются при разработке пятилетних и годовых планов научными организациями. К таким методам относят метод аналогов (параметрический), методы регрессионного анализа, расчеты на основе средней стоимости одного человеко-дня и др.

А) Метод аналогов . Суть метода состоит: 1) подбирается базовый аналог цены; 2) определяются расчетным или экспертным методом корректирующие коэффициенты, например, коэффициенты сложности (К сл ), унификации (К у ), новизны (К н ) и др.; 3) рассчитывается сметная стоимость базовой НИОКР и стоимость темы по формуле:

где М н, М б – установленная мощность новой и базовой техники, кВт;

К у.б, К у.н – коэффициенты унификации базовой и новой установки;

Д о.н, Д о.б – количество оригинальных деталей (узлов) новой и базовой техники.

Б) Методы регрессионного анализа. Этот способ основан на обобщении статистического материала и стоимости законченных разработок, их классификации по функциональным и конструктивным признакам. Далее устанавливается корреляционная зависимость стоимости разработки от основных производственных факторов, оказывающих наибольшее влияние на величину затрат. В общем виде взаимосвязь между факторами выражается формулой:

С = f (x 1 , х 2 , х 3 …х n), (1.7)

Например, себестоимость металлообрабатывающего оборудования – токарных станков определяется многофакторным линейным уравнением типа:

С ток = А + a . В + gД + bП + уК т.о + uК у.о , (1.8)

где С ток – себестоимость станка, грн/т;

А – постоянный коэффициент;

В – вес станка, т;

Д – мощность электрооборудования, кВт;

П – производительность, шт/час; кг/час;

К т.о – коэффициент технической оснащенности в относительных единицах;

К у.о – коэффициент унификации оборудования в относительных единицах;

a, g,b, у, u - коэффициенты регрессии или эластичности, определяющие процент изменения себестоимости станка при изменении производственных факторов на 1%.

Аналогичным образом могут быть построены стоимостные характеристики для других видов оборудования: станков, конвертеров, машин непрерывного литья заготовок, термических и доменных печей, окомковательного оборудования.

В) При отсутствии разработок-аналогов. Плановая стоимость (Ц план ) НИОКР может быть рассчитана исходя из средней стоимости одного человеко-дня () в i –том подразделении и общей трудоемкости i –го этапа данной НИОКР (Т i ):

, (1.9)

Т = F . ч

где i и j - число этапов и подразделений, участвующих в планируемой НИОКР;

F ij – действительный фонд времени работы одного исполнителя в период выполнения НИОКР, человеко-дней;

ч ij - штатная численность исполнителей i –го этапа в j – том подразделении, чел.;

Средняя стоимость одного человеко-дня в j-том подразделении i -го этапа работы;

Т ij - трудоемкость i -го этапа работ в j -том подразделении.

Большое значение в определении затрат имеет использование нормативов материальных и трудовых ресурсов. Например, укрупненных и дифференцированных нормативов трудоемкости проектирования, изготовления, испытания оборудования, а также стоимости этих этапов НИОКР .

Научно-обоснованные нормативы повышают уровень планирования НИОКР и управления процессом создания новой техники.

Ниже приводятся форма сметы затрат по целевым признакам и экономическим элементам в форме шахматной таблицы (свода затрат на производство НИОКР).

	Наши услуги
	☛ Оказание различных сметных услуг на основе любых исходных данных (проект, ведомость работ, чертежи и т.п.) ☛ Оказание различных сметных услуг выполняется по желанию заказчика в любых расценках: ТСН, ФЕР, ТСНБ или рыночных; ☛ Определим состав и подсчитаем объем всех необходимых материалов для смет; ☛ Проконсультируем по всем вопросам стоимости строительства.
	Наши сроки
	Мы предоставляем максимально сжатые сроки по оказанию различных сметных услуг в высоком качестве. При необходимости мы готовы работать для вас круглосуточно и в выходные дни.
	Наши цены
	Цены на наши услуги зависят от точности и объема Ваших исходных данных и сроков. Стоимость зависит от объёма выполняемых работ. Более точно определить стоимость можно воспользовавшись . Оплату можно произвести электронными, наличными и безналичными платежками.
	Наши гарантии
	Мы реально существующее юридическое лицо с офисом и специалистами в отличие от большинства наших конкурентов, где за маской компании скрываются частники, которые в свободное от основной работы время подрабатывают случайными заказами. К нам можно приехать в офис и проконсультироваться по всем сметным вопросам. С нами можно заключить договор и оплатить услуги по безналичному расчету. Наши специалисты не оставят Вас один на один со сметой после сдачи ее Вам. Мы гарантируем, что будем вносить корректировки в смету при возникновении вопросов после ее проверки, пояснять все необходимые вопросы. Все это уже входит в стоимость наших услуг. Более подробно о наших гарантийных обязательствах можно ознакомиться в разделе " ".
	Наши лицензии
	В отличие от большинства наших конкурентов наши сметчики действительно периодически проходят повышение квалификации и аттестацию, о чем свидетельствуют аттестаты и свидетельства. Кроме того наша компания имеет допуск к проектно-сметным работам. Ознакомиться с данными документами можно в разделе " Наши сертификаты ".
	Примеры наших работ
	У нас значительный опыт в оказании различных сметных услуг. Примеры работ Вы можете увидеть в нашем разделе "Примеры работ ".

Создание сметной документации приходится на этап планирования будущей постройки. В настоящее время наиболее удобным способом калькуляции стоимости строительства является метод на основе укрупненных нормативов цены. С его помощью можно зафиксировать предельно точный объем финансов, необходимых для реализации проекта без оформления подробной сметы. Данная методика поможет заказчику проанализировать рентабельность будущего проекта на стадии инвестирования или проектирования. Более того, исходя из такой ведомости, инвесторы смогут знать, когда будут проводиться строительно-монтажные работы, какое решение станет самым выгодным и оправданным в экономическом плане, а также, сколько понадобится материалов для реализации определенного этапа возведения сооружения.

Определение метода

Укрупненные сметные нормативы представляют собой специфические показатели, необходимые для установления максимальной суммы финансов для реализации строительного проекта производственного или непроизводственного назначения. Инвестирование таких сооружений может проводиться за счет местного, регионального или федерального бюджета. Укрупненные нормы сметного расчета имеют конкретную задачу и предназначаются для следующих целей:

• планирования капиталовложений;
• подготовки в проектном задании технико-экономических параметров;
• проведения анализа эффективности расходования финансов, направленных на инвестирование;
• снижения определенных показателей в оценке стоимости будущего строительства.

Активная разработка укрупненных нормативов осуществлялась на базе комплекса проектных и сметных документов по строительным объектам, запланированным и реализованным в РФ в период с 1995 по 2009 год. Для получения наиболее точных значений был проведен сбор информации по множеству объектам, отличающихся функциональным назначением. После этого последовал точный анализ проектной и расходной документации по выбранным объектам.

В конечном итоге, основанием для разработки укрупненных сметных нормативов легли данные, которые смогли пройти экспертизу на предмет соответствия объемно-планировочным и конструктивным требованиям, предъявляемым к строительным комплексам современной инвестиционной политики. Согласно этому в настоящее время расчет по рассматриваемой методике производится с использованием индекса-дефлятора и в ценах, актуальных на 2012 год.

Стоит отметить, что для калькуляции на основе укрупненных нормативов предполагается осуществление любых строительных процессов в благоприятных условиях, которые не осложнены негативными внешними факторами. Следовательно, при воздействии непредвиденных климатических, экономических и инженерно-геологических факторов в регионе может понадобиться проведение дополнительных расчетов на основе специальных индексов, представленных в МДС 81-02-12-2011.

Как провести расчет по укрупненным нормативам

Узнать стоимость будущего строительного объекта, можно используя простую технику, которая регламентируется нормативным актом МДС 81-02-12-2011. Для этого рекомендуется соблюдать определенную последовательность процессов:

1. Собрать исходные данные по будущей стройке. Здесь стоит обозначить такие параметры, как:
   • регион строительства;
   • функциональное назначение;
   • дата начала и окончания реализации проекта;
   • технические характеристики: общая площадь, этажность и так далее.
2. Выбрать соответствующие характеристики укрупненных сметных нормативов. Данная операция проводится по МДС 81-02-12-2011 при учете функционального назначения и технических характеристик сооружения.
3. Подобрать необходимые индексы, предусмотренные в вышеуказанном нормативном акте.
4. Рассчитать стоимость потенциального строительного объекта.

Чтобы было понятно схема калькуляции сметы по рассматриваемому методу выглядит следующим образом: стоимость по укрупненным нормативам цены каждого ресурса суммируется, а после умножается на базовые коэффициенты. Затем к получившейся сумме прибавляются дополнительные расходы, которые были определены отдельными вычислениями, и полученное число умножается на индекс-дефлятор. К конечной сумме прибавляется процентная ставка НДС.

Людям, которые не разбираются в сметном деле, такая методика расчета может показаться довольно запутанной, однако в действительности она не доставит опытному сметчику сложностей.

Подводя итог, можно сказать, что метод сметного расчета по укрупненным нормативам особенно востребован на стадии разработки строительного проекта. С его помощью инвестор может узнать стоимость возведения определенного объекта предварительно и провести оценку рентабельности капиталовложений в него.